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碧桂园乐虎市区首发:玖玺台怎么样?

     8月17日,碧桂园持股的乐虎栖凤置业有限公司竞得位于下载齐鲁大道南、香港路东地块,成交价为2.8亿元,为底价成交。

     10月7日,碧桂园售楼处虽然没开,但售楼员已经基本就位,在乐虎乐虎圈开始了地毯式的宣传。距离拿地不到两个月的时间,规划什么的已然开始公示,大房企的效率确实不错。至于乐虎具体情况,我们一起来看看吧:

     碧桂园玖玺台官方规模
乐虎碧桂园玖玺台
碧桂园鸟瞰图
 
     碧桂园所在土地总面积39127㎡,总建筑面积约69646㎡。比较小的一块地(顺便提一下碧桂园华夏那边那块地,也是非常小),注定了乐虎规模不是很大,如此一来,就不可能有太高的社区下载设施,但园林设计应该错不了,毕竟这是碧桂园的强项。

     碧桂园玖玺台一共6栋楼,这在乐虎可以说是一个迷你社区,类似的小区也很多见,比如:恒宝天玺两栋楼,早一些的还有唐人海湾公园、悦海花园等。社区小了在居住舒适度上还是有些影响的,因为每栋楼都是把边,绿化面积、隐私上都有一定的影响。好处是人口密度低,车位、公共资源不会很紧缺。关键还是要看规划与位置,这一点后面我会对玖玺台一一解说。接着看上图,3、4号楼的北侧有栋商业楼,规划为豪业圣迪开发,1-3楼为商业,3楼以上为办公。与碧桂园官方同期开发,但又与玖玺台互不干扰,是与完全封闭的碧桂园玖玺台分开来的。

     玖玺台规模较小所以社区下载也都简化,不具备其他大开发商的商业、活动中心、业主食堂等社区下载,但具备特有的五星级园林规划。6号楼北侧为一个观赏园及凉亭,5号楼北侧为儿童活动中心。

     碧桂园有一个不确定因素,就是官方南侧还有一块“无主”空地。说到这里,还得追溯到几个月前政府发布的一则调整土地属性的通告,标明下载齐鲁大道南三地块由工业用地改为商业、教育和居住用地。其中就包括了碧桂园玖玺台地块及南侧地块,西侧地块规划为中小学用地。先不说玖玺台南侧地块会不会再次归入碧桂园旗下,就拿目前在乐虎做官方的随便一个房企来说,都会让此官方彰显出不俗的面貌。况且,在自家门口,碧桂园能不动这个心思?不管是谁,反正这里都会是一片高品质国际小区,或许是别的官方,又或者是玖玺台二期,对于玖玺台的业主都是好事。

     碧桂园玖玺台位置怎么样

     真的不赖,不是核心但也绝对算得上主城区,具体怎么个好法,先看下图:

乐虎碧桂园玖玺台位置
碧桂园玖玺台区位图
 
     位于齐鲁大道与香港路交叉口东南侧。

     齐鲁大道可以说是下载的中轴线,香港路北端则是下载最繁华的九龙湾商圈。碧桂园则位于齐鲁大道的东端和九龙湾商圈的南部边缘。

碧桂园玖玺台在什么位置
 
     向北距离九龙湾海岸线1200米,向西距离下载三站中心3300米,东侧与下载市区边际相隔两个街区,南侧则是凤林国际商圈。1000米国际圈内涵盖了九龙城购物中心、下载医院、齐鲁商城、东方智慧谷、齐鲁小商品批发城、W37商城等。位置绝对是一个上佳地段。

玖玺台周边情况
北侧正对面

碧桂园玖玺台南侧恒大悦澜庭
南侧恒大悦澜庭

乐虎下载齐鲁大道
齐鲁大道
 
     周边情况与未来规划趋势:南侧住宅用地、东侧商业用地、西侧中小学规划,以及即将交付使用的那侧500米左右的恒大悦澜庭,这可是一个富有很多商业下载的品质小区。东侧600米左右距离的金茂悦似乎并不会对碧桂园玖玺台产生多少影响,但洋房平均15000左右的价格,肯定会让碧桂园定价更加有底气吧。

碧桂园吧玖玺台地块位置
 
      加持:乐虎下载政务服务中心马上要搬到碧桂园玖玺台的官方对面,都市中心规划模式开启:

      一楼:下载不动产,
      二楼:行政审批,
      三楼:税务大厅,
      四楼:社保和出入境,


      不足:划片学区一般,明珠小学、新都小学、凤林学校;北侧靠路、靠商业都会有噪音以及扬尘污染,西侧香港路车流量较小,影响不大。另外就是西南方向直线距离2000米左右,就是博通热电,官方应该能看到冒着白烟的烟筒。

      碧桂园玖玺台自身产品

      6栋楼两种下载,1#2#5#楼是113平米的下载共计18层,客厅开间约5.8米,两梯两户;3#4#6#楼为127平米的下载共计11层,客厅开间约7.3米,一梯两户双开门,超级开阔明亮;整体是东西开间大,南北进深短:下载图如下:

碧桂园玖玺台下载图

碧桂园玖玺台下载图
 
      与其他官方相比,玖玺台少了95平左右三居室下载,对于下载来说的确是有些遗憾,虽然相差十几平米,但换算成app,总价要多出15-20万(以目前周边app计算),这对于乐虎刚需来说并不是一个小数目。但居住舒适度要有很大提高,一是大,再就是得房率。

      按照目前乐虎楼栋建设情况:

      7层以下住宅公摊一般在百分之7%至12%左右,叫做板楼或者洋房;
      7至18层住宅公摊面积一般为10%至20%左右,常称之为小高层;
      19层及以上住宅公摊面积一般都在20%至30%左右,称为高层。

       碧桂园玖玺台楼栋定位在11层和18层,属于小高层范畴,11层高楼栋一梯两户,公摊面积会比较小;18层小高两梯两户公摊会大些。目前官方没有公示乐虎参数,还请后期关注吧。

      优势:宽厅窗大,“附带”空间多,尤其是11层小高,一梯两户且电梯双开门,每户对应的电梯间都是独立拥有的,虽然不能囊括在套内面积中,但是完全可以作为功能性空间使用。

      没有连廊:这一点我比较喜欢。对于连廊我向来持有反感态度,连廊对应的下载都是“伪通透”还好说,安全问题业主得注意,尤其是家里有活泼好动且不具备自我保护意识的小朋友。现在连廊做的除了一个一米左右的护栏之外,没有任何安全防范措施。小朋友跑出去玩你会放心?

      最后再聊一聊碧桂园玖玺台的app吧.

      没办法,对于这样的准新盘我们做国际是能早就早,不然肯定就落在了别人后面。这样一来,造成的后果就是只能给出一个大概其的参考,像一些详细的参数:公摊、绿化绿、容积率等等基本都在一个审批过程中,无法app给大家,尤其是大家最为关心的app,依然靠猜,权当一个游戏玩吧。

      周边app参考:

      九龙明珠:最近一期销售是在2019年中,均价在13500元/平米,装修交付。
      恒大悦澜庭:正常app均价在13500元/平米,后期特价app格在12500元/㎡左右,精装交付。
      金茂悦:app小高层住宅,均价13000元左右,洋房均价15000元/㎡左右。
      龙祥国际:正常app均价在14500元/㎡,特价房在13000元左右。

      龙跃国际:二手app格在13000-15000元左右
      龙汇福邸:二手房均价在15000元左右
      凤林小区:二手房均价在10000-11000元左右。

      由此可见,碧桂园玖玺台app定位应该不会低于13000元/㎡,但也不会高于15000元/㎡,不然对比下来下载会选择更靠近海岸线上的国际。

      碧桂园玖玺台预计12月中旬前开盘,之前肯定会有认筹等活动。6栋楼房源说不上多,认筹阶段肯定会比较紧张,但是具体开盘还得看app。有兴趣的朋友,可以参与一下认筹阶段,提前占一个名额,开盘app超预期或者楼层不满意,可以退款且不会有任何费用损失。

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